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2025年01月07日，2023年了，花都楼市有没有春天？2023-03-31 10:21·言蓝楼市上周的小波折，让花都楼市又上了一次头条。但大家更为关心的，其实是这能不能成为广州楼市调整面的第一个口子。至于原本的主角，花都似乎不在主要讨论话题之中。这就像及了一直以来的花都：虽然价格不高，可选的楼盘很多，但存在感一直不高。01.为什么花都的存在感不强？其一，是花都楼市在广州各区横向比较下的透明。当下，广州楼市置业最火的，只有东部和南部。今年则轮到了西部。而北部，就连白云都一如既往地陷入了没啥想象空间的传统认知当中，更不要说再往北走的花都了。所以，即便花都的新房表现并不差，但依然没有什么声响。而这当中的不少新盘，同样隐于广州其他网红热盘之中，并没有太多购房者关注。其二，在于花都在购房者当中有着陌生感。例如，文旅城板块、区府CBD板块、北站新城板块、花都湖板块等虽然属于花都的热门区域，但放大在整个广州楼市，又是另外一种情况。至于类似狮岭板块，原本就属于花都本身的小透明板块，就更不用说了。整个花都要真正形成合力全面发展，显然还需要时间。而对于花都，除开花都或者白云的购房者之外，很多购房者都是来自于纸面上的了解，很难有实质上的了解，就造就了陌生感。陌生感和落差感的碰撞，会有什么结果，并不难想象。当然，最重要的还是花都的心理通勤感受上。虽然，假设以珠江新城为中心按直线距离计算，约 30km的花都，实际上比约41km南沙、约52km增城、约54km从化近多了。而且也有着地铁的加持，但残酷的事实是，即便如此，很多人的传统理念，依然觉得花都很远。这种心理上的落差感，短时间很难消除。02.在这样的情况下，外围购买力进不来，本地客群购买力有限，导致片区空有供应却无人问津。种种原因，说到底，不外乎是缺少一些让购房者用脚投票的诱因。所以，购房者对于花都的这种纠结，可以理解。就在花都楼市消息出来之后，我们和几位花都新房项目的操盘手和策划顺带聊了下目前花都的市场情况。主流的看法是这些：不算特别好、还行吧、就那样……所以，确实有压力。另一个感受是，花都部分板块的新盘内卷相当严重。比如说花都最为成熟的融创板块，单单几公里之内，就汇聚了一堆新盘。和部分楼盘的销售聊到这个楼盘之间的竞争之外，销售都很老实的承认到，确实有压力，只希望自家产物做的不错的优点，可以跑赢这个不一样的板块。长远来看，产物做得最极致、产物综合性价比高的项目，会更有优势。而一旦产物力不足，又刚好处于花都内卷的尴尬位置，这样的项目，危险成分很高。在这样的情况下，如果不首选占据城市资源优势的区域重点发展板块，或者是某维度的重点发展板块，那么就意味着站岗。如果你在花都的偏远或者交界板块，虽然可以以非常低的价格购置一套房产，但随之带来的风险性是，这套房子，就有可能套在你手上，流通不出去了。更复杂的花都，买房的时候，认知与逻辑，就要更严谨。03.当然，花都不可谓不努力,机会也有。其一，花都在不断提升自己的产业价值。花都是大湾区国际枢纽万亿级开发建设的主战场，是粤港澳大湾区内唯一的大型空铁双枢纽所在地。按照目前的规划来看，随着机场三期、北站交通枢纽等基础设施项目建设的不断推进，将会以花都为核心逐步形成一个年客流量超1.8亿人次的世界级综合性枢纽群。但枢纽的价值起来了，如何带动人留下，还需思考。其二，让花都更宜居。此前，花都的城市综合服务配套水平还有待完善，在教育、医疗、公共文化服务、城市公共交通等方面也需要不断补齐短板。所以这几年可以看到，花都一直都在推进这一块的工作。目前集聚了华南师范大学附属花都学校、广东广雅中学花都校区、广州市六中花都校区、广州市黄广中学等多所名校，新引入中山大学附属仁济医院、广州市妇女儿童中心花都院区、广东省中医临床研究院等优质医疗资源。正如我们此前所说，如何快速引入教育建设项目、医疗建设项目，完善现有的商业配套，优化交通路网，决定了花都未来的居住价值。有人来，还得让人愿意留下来。04.在这样的变量之上，单就楼市而言，我们也认为：花都整体房价依旧亲民，对刚需友好，同时随着交通、产业以及其他配套的陆续完善，依然不失为一个值得考虑的区域。广州楼市的一个特殊性在于，即便一个板块，即便有很多槽点，但也总会有人爱。花都，同样具备了这样一个特殊性。其一，本地刚需和花都上班族，花都就是个很好的选择。早已经熟悉的生活圈，烟火味也不差，本地居民也足够多，远远没有其他新区边缘板块「荒无人烟」的问题。其二，接受通勤时间、上车门槛不高的广州刚需。如果在白云一带上班，通勤时间可以接受，地铁9号线沿线或者空港、区府板块靠近公共交通配套一带的楼盘，也是个选择。至于投资因素更为看重的买家，不太建议。至于板块选择，我们建议首选花都当中的第一梯队板块。当然，很多买了花都的朋友，都会更关注这么一个问题：未来，随着花都和广州主城区彼此之间的距离感更加消弥之后，并不断加强自身的产业厚度，同时还能够不断引入城市资源留住人的时候，花都能不能真正迎来一次逆袭？还得再看看。
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