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通过周围邻居反映得知
2024年12月05日，第8部：《焕羽》
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落寞10年，广州南站还能翻红？原创2021-11-15 14:50·园长说广州楼市文：园长今天去看了南站的越秀星寰，感慨很深。当初的天选之子，广州知名的大IP，南站，竟然萎靡了十年！！而今，再回归群众视野，竟然是因为3个地产项目。越秀南站谢村项目，TOD星寰已经正式出街，吹 风4万+。另外，南站另外两大项目，新鸿基和城投，明年即将入市。本篇回答2个问题：萎靡十年，南站还能翻红么？？越秀星寰，究竟如何？错过黄金发展10年，南站真的可惜。在过去的10年里，番禺也就捧出了一个万博，广州新城，国际展贸城无音信，而国际创新城成绩并不特别理想。如今，万博已然成型cbd，旁边的和樾府，价格近6万。在番禺内部，看先天硬件，南站产业再慢，也比其他未成形区域基础要强太多，至少有IP和人流量的加持。那番禺，会不会再将重点放在发展南站呢？园长觉得，这可能性还是很大的。其一，万博已然形成规模，番禺必须要转移重心，其二，南站基础好，塑造性和开拓空间也要远强过于其他区域。其三，番禺再无可以拿出的IP。沿着南大干线的，东面的汽车小镇和创新城现状基础没有南站强，中段的万博受制于没新增土地无法扩充，接下来，也就只有南站有土地了。而从2021年的广州土地蓝皮书上看，番禺已经完成了南站的大片土地收储，绝大部分供应，都在南站，且几乎都是红色商业用地，南站的定位，就是商办中心。过去两年，南站引入了10万人的足球场（目前恒大足球场已由城投接手），这是其他区没有的文体资源，高铁站黄金区也交给了TOD商业极有经验的香港新鸿基做环球贸易广场，番禺区，确实开始发力南站了。随着土地出让和众多开发公司进驻，南站确实能改善目前尴尬境地，翻红没太大问题，但是红到什么程度，要看时间和机遇。好了，南站板块的越秀星寰，到底咋样？园长觉得，房地产发展从大踏步变成小碎步以后，买房就是中长期行为，选筹的逻辑是，理智追概念，先排除变量因素，看存量是否能满足需求，当存量能满足之后，再看变量的增长性，要仔细分析。那么，越秀星寰的存量和变量，又是什么？先看区位。星寰在7号线谢村站旁。2站之外的万博，和樾府6万+。根据广州地铁的数据，7号线谢村站到万博不用换乘，大约8分钟。谢村到珠江新城要换乘3号线，大约32分钟。谢村站到要换乘4号线，万胜围，全程大约34分钟。所以，第一，交通通勤基本面上，星寰是能及格满足自住的。而自住的第二层面，要看各项配套的完善程度，商业和教育。新板块的配套是不是靠谱，我们要看确定牌推导。星寰的旁边有南站的回迁房，从规划和航拍图看，回迁房的数量并不小。周边有10万人足球场，星寰自建幼儿园，附近500-600米有规划小学和36班初中。新区的商业，一定要看人口。举个例子，郊区万达一般一年到两年后人流量才固定停车场收费，但是市区的万达停车场是开业就收费的。这就是人口对商业的加持和促进。南站有回迁房，算是固定流量。另外，谢村还有加持因素，足球产业带来的的动态流量，本地固定盘和足球动态双重流量的哺育，谢村的商业，园长觉得，比起宏大的南站，小而精做起来，当区自给自足是没有什么大问题的。如果把配套的范围放大一点，7号线串起了南站商务圈和万博商务圈，1-3站地铁，谢村的周边，还是很优秀的。综上，从现有存量来推导，上班通勤去万博珠城琶洲方便，配套基本靠谱，背靠文体地标，外援有2大商业，越秀TOD星寰，自住角度，园长觉得是没有问题的。能接受自住，跟时间一起，守新增量也不怕。当然，这是保底牌，南站也不可能仅限于此，番禺想打造的是枢纽服务，国际消费和商贸会展产业。南站的心，还很大。园长觉得，撇除产业发展，在居住上，大家落定的需求就是城市面貌新，配套好，只要能解决，群众都愿意买单，而这些，太容易了。所以，南站买入，没有大问题，而越秀星寰，关键就看价格了。仅仅三年，打造了自己的产业链，被人称为“新赌王”。