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2024年12月21日，首发2024-05-11 23:28·上进的阳光eYZ
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今年海外买家买掉伦敦黄金地段近四成房产，越贵越保值？｜海外购房系列原创2023-08-16 19:41·第一财经英国房地产的租金收益和资本增值前景，长期吸引着海外投资者，伦敦地区尤为如此。英国房地产经纪公司Hamptons今年的数据显示，伦敦市中心黄金地段（PCL）售出的所有房屋中，有39%由国际买家购买，比2021年的数据高出4个百分点。全球房产科技集团居外IQI（Juwai IQI）的最新报告则显示，从2020年至今，该平台上中国买家对英国房产的咨询量排名，已从第六位逐年提升至第三位。“英国房产的海外买家印花税是2%，在我国香港地区置业的印花税最高要交到30%，而新加坡是60%。在美国，印花税倒还能接受，但每一年都要缴纳房屋价值的3%作为持有费，如果是高端房产，这并不是小数目。”英国苏富比国际地产亚洲区总负责人车倩毓告诉第一财经记者，这也是很多人愿意到英国投资房产的原因之一。越贵越保值？长期以来，伦敦房产一直被视为对冲通胀的工具。新宏睿投资管理的创办人和董事总经理夏宇宸对第一财经记者表示，投资房地产的重要考量因素包括位置、功能性以及长期回报率的表现是否足够优秀。从英国数据来看，自1967年有记录以来，伦敦房产的中间价指数上涨了115倍，即平均每年保持9%的年化回报率，再加上利率回报，年化总回报率可能会达到13%到15%。“房地产投资中，最重要的是位置。伦敦在全世界投资者眼中都是一个重要的经济、金融和文化中心，有很稳健的法律制度，也有很好的教育机会，这都导致这里的房产拥有非常优秀的收益增长。”夏宇宸解释。根据英国官方数据办公室（ONS）的统计，伦敦的平均房价为英国所有地区中最贵，2023年5月的平均房价为52.6万英镑（约合488.8万人民币）。但在“上不封顶”的伦敦房地产投资市场上，买家的预算限制将其推往了不同方向。手持大笔预算的投资者非黄金地段不买，而小预算买家则走向了伦敦外围。伦敦世嘉置业创始人Sally Wang也对第一财经记者表示，今年的交易量和咨询量都比去年同期大，每个销售都很忙。而买方则以持有现金的自主买家和小预算投资者为主，并越来越多地往伦敦非中心地段推移。而对于高预算买家来说，车倩毓称：“他们很明确的是，要买到好地段的房子。”车倩毓介绍，伦敦按照邮编进行分区，其公司主要覆盖的是最为核心的邮区，那里集中了200万英镑以上的房产。“比如毗邻海德公园以及购物中心哈罗德的骑士桥。梅菲尔区是近几年求购需求量非常大的另一个地段，人们会说走进来闻到的都是金钱的味道，有伦敦最多的米其林餐厅，还有充满奢侈品牌的新邦德街。”她称。而这些伦敦市中心黄金地段（PCL）的房子，几乎是越贵越保值。车倩毓称，2022年，英国200万英镑以下的房屋价格年平均下降幅度为1.3%，200万-1000万英镑的房产降幅为0.7%，而1000万英镑以上房产价格只萎缩了0.4%。在伦敦买房的人在乎什么经常帮助高净值人士进行资产配置的夏宇宸发现，如果作为自住房屋，投资者会更多关注地理和交通条件、物业设施以及周边社区的功能性配套。如果纯粹出于投资目的，则会更多考虑流动性，比如会着重关注持有期的长短。车倩毓对第一财经记者称，高端房产的卖家与基本投资客户群的考量区别非常大。“预算为100万英镑以下的投资客户群，更多注重每月的租金回报，比如是否可以覆盖贷款和基本支出等。另外，他们也会关注，如果想在两年或五年后卖掉，房产的增值性有多高，会不会亏本。”她说。Sally Wang举例，伦敦出租房的毛租售比一直在上涨，疫情前新房的毛租售比平均为3.7%，现在为4.5%左右，很多甚至突破了5%或6%。按揭利率也在上升，很多房子出现了负现金流的现象，持有成本的上升推高了转手的卖家数量。Juwai IQI集团联合创始人兼CEO安萨里（Kashif Ansari）对第一财经记者称，由于英国房租日益高涨，大部分中国买家在英国买房主要为刚需，希望为孩子留学或就业提供住处。他称：“中国买家最喜欢的购房目的地是伦敦。当地很多地段的交易一直都很活跃，价格也坚挺。”女儿在伦敦上学的Cindy告诉第一财经记者，她的预算大约为300万人民币，已经足以在伦敦买一套小户型的公寓。从租售比和持房成本来看，还是较为划算。而对于价格预算在500万英镑以上高端房产的客户来说，这些买家几乎不太看重租金回报，也不在乎短期增值潜力。车倩毓透露：“这些客户买房多用于度假或子女上学，不作出租用途，也几乎很少问两三年后出售的收益，他们往往会持有这种高端房产超过10年。因此，最看重的是地段和保值性。”“还有一类房产也能带来商业机会。最近观察到有些本身从事教育行业的投资人，在房地产投资时特别关注有教育潜力的不动产，最后直接收购了英国的一所学校，这是在地产上叠加了生意，也是在英国的独特机会。”夏宇宸说，许多投资者或机构也会收购具有文化IP的房产，比如著名诗人或作家的故居，而后改造为博物馆或者画廊。高端房产买家大量涌现安萨里认为，由于按揭利率高企，英国房价下跌，但仍比疫情前高。但对于外国买家来说，现在是寻找好买卖、争取好价格的最佳时机。“今年，买家市场出现显著回升，无论留学、度假还是长居人士的数量都明显增长，这也带动了我们的销售量。”车倩毓观察到，2021年，该公司成交量较为火爆。2022年，行情相对下降，甚至是多年内较为安静的一段时期。但今年，其公司所有雇员的业务量都非常饱满，成单平均价也比2021年飙升许多。车倩毓说：“2021年，200万到1000万英镑之间的房产交易总量较大，但今年很明显，预算为1000万到5000万英镑的客户大量涌现，这不仅有来自亚洲的客户，全球海外客户都是如此。近期，我们成单的房产也平均在1000万英镑左右。”展望接下来两个季度的情况，车倩毓认为，成单量要比上半年高很多。根据Hamptons的数据，今年截至7月，英格兰和威尔士的房东出售的租赁房产的平均持有时间为11年，平均获得49.2%的增值，相当于每年3.7%的收益率。具体数据方面，美国7月JOLTS职位空缺882.7万人，为2021年3月以来首次跌破900万大关，预期为945万人，6月前值从958.2万人大幅下修至917万人。