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宁夏银川楼市的危机，低廉的银川房价与银川市楼市的潜力原创2023-03-23 22:37·横店乱说乱唱银川市是宁夏最大的中心城市，也是西北地区重要的区域中心城市，浓厚的西域风情让更多的外来人口爱上了这座城市。对于银川楼市而言，房价不高。这座省会级别的中心城市，二手房的平均房价大约为0.76万，新房的平均房价大约为0.88万。银川的楼市房价也基本算得上是全国省会级别城市房价最低廉的地方，对于楼市或许也算得上是一种低房价的危机。尽管银川市的房价很低，但这座城市这些年的城市建设变化太大了。位于银川的各大区县城区，高楼大厦越来越多，城市的公园越来越多，城市的道路越来越宽。根据银川市最新的常住人口统计数据，现在银川市的常住人口大约为288.2万人。银川市在过去二十年的时间，常住人口总量从117万人左右攀升到现在的288万人以上。由此可见，银川市是一座非常吸引外来人口的城市，这座城市在不断壮大，不断发展，不断给我们带来更多的惊喜。银川管辖面积大约为8874平方公里，银川市共有6座区县，其中城区包括兴庆区、金凤区、西夏区，县级城市包括贺兰县、永宁县、灵武市。通过多年城镇化建设，银川市的城镇化率已经超过了81%，银川市的城镇化走在全国城市的前列。现在银川市三大中心城区的常住人口已经超过了191万人，随着城市的大幅度建设，未来还会有很多外来人口流入到银川市的三大城区。对于这个区域而言，基本可以建成一座城区人口在200万以上的大城市，屹立在西北地区。由于各大区县人口基数不一，所以各大区县的房价也存在一定的差距。现在银川市房价最高的主要是金凤区，金凤区的二手房平均房价大约为0.88万，新房的平均房价大约为1.04万。兴庆区的房价也不便宜，这个区域的二手房平均房价大约为0.76万，新房的平均房价大约为0.77万。西夏区是银川三大城区楼市房价最便宜的地方，目前这个区域的二手房平均房价大约为0.64万，新房的平均房价大约为0.69万。由此可见，银川三大城区房价都不贵，对于很多人来说，在这个区域安家，幸福指数相当的高。银川县级城市这些年的发展也相当不错，城区规模越来越大，外来人口越来越多，从而县级城市房价这些年也攀升不少。贺兰县二手房的平均房价大约为0.61万，新房的平均房价大约为0.91万。永宁县的二手房平均房价大约为0.52万，新房的平均房价大约为0.58万。灵武市是银川唯一的县级市，目前这个区的二手房平均房价大约为0.53万，新房的平均房价大约为0.41万。从银川三大县级城市的房价分布也可以看到，贺兰县的楼市房价处于三大县级城市第一梯队，而贺兰县的房价高与当地的旅游资源最为丰富有关系。这几年银川市的发展速度很快，在过去的2022年，银川市共完成经济总量2535.63亿元，在全国300多中心城市当中处于第133位。虽然银川市的经济总量不高，但由于这个区域常住人口不多，实际银川市的人均经济总量并不低。按照银川市常住人口平均折算，银川市的人均经济总量也达到了8.79万元，这样的成绩对于地处大西北的银川而言实属不易。另外银川市的人均GDP总量其实比西安还要高一些，在过去一年西安市的经济总量达到了11,486.51亿元。但由于西安市常住人口众多，实际西安市的人均经济总量大约为8.72万元。所以说银川的经济发展并不赖，由此可见，银川市是西北地区非常激进的中心城市。省会级别的城市应该是所在区域城市能级最高的地方，各项配套都会是处于所在省份的最顶端位置。对于普通家庭而言，省会城市的吸引力远远大于普通城市，而大量的人口流入银川市，也推动了这个区域的房地产开发。现在银川市一年的房地产开发金额可以达到300亿元以上，银川市一年的商品房成交量可以达到600万平米以上。按照每套新房的建筑面积120平米进行平均折算，那么银川市一年的新房成交量可以达到5万套。另一个理解方式，也就是银川市每年都有5万个家庭或者个人选择到银川城区或者县级城市的城区置业安家。如此巨量的需求也印证了银川市进行房地产开发的必要性，银川市这几年的城市巨变，也与大量的人口聚集，大量的房地产开发有直接关系。人口聚集可以催生城市很多就业机会，也会带动很多人创业，银川市作为西北地区重要的区域中心城市，这座城市一年的社会，消费品零售总金额可以达到750亿元以上。高消费、高流动推动了这座城市的发展，当地居民的生活水平越来越好，自然对住房的需求也就越来越高。这几年银川市的房地产开发的很快，不仅取决于本地刚性需求和改善需求，更是有大量的外来人口在这个区域买房。毕竟银川市是相当优秀的旅游城市，这座城市每年的游客可以达到1,800万人次以上。巨量的客源带动了当地的经济发展，也带动了当地的居民致富，所以银川其实是一座藏富于民的城市。尽管银川市的常住人口不多，但这座城市居民存款却相当多，以2021年数据为例，银川市居民住户存款余额达到了2323.5亿元。按照当地常住人口总量平均折算，银川市的人均存款余额达到了8.06万元，换一个理解方式，一个标准的三口之家，平均家庭存款可以超过24万元。现在的银川房价低并不代表着未来的房价低。随着未来银川城区人口越来越多，相信未来银川市的房价会比现在高得多。从楼市的潜力看，银川城区的楼市潜力最大。过去10年时间，金凤区的人口增量远远高于兴庆区与西夏区，这也是为什么金凤区现在楼市房价处于第一位的主要因素。随着未来金凤区人口越来越多，未来的金凤区楼市固定资产价值也会使这片区域房价最高的地方。当然兴庆区与西夏区仍然知道大量的外来人口流入，这个区域未来的楼市房价也有一定的攀升空间。贺兰县的旅游资源不可复制，所以贺兰县的楼市房价未来下跌的可能性很低，反而也会随着人口的流入而逐渐增长。当然对于永宁县和灵武市来说，两个区域的发展空间，要低于金凤区、兴庆区、西夏区、贺兰县。但作为银川市重要的组成部分，未来这两座县级城市楼市固定资产价值得赢通胀的概率较高。相信银川市越建越好，看好未来银川的楼市。个人观点，仅供参考。人争不过岁月，也跑不过时间，唯有以自己喜欢的方式，过好每一个日出日落。