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来源：指尖、沉阳发布
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据说静安区押宝西藏北路？原创2021-10-02 09:46·环线房产咨询年初盘点新房时环二提到过，今年静安区预计上市的项目全部集中在一个片区，贝壳上称之为“西藏北路”。为什么近期集中开发这个片区？因为老静安不用大兴土木，新静安先后开发了不夜城、大宁，现在适合大面积改造的就剩西藏北路了。我们比较关心的是，西藏北路能飞多高？其实将这片区域命名为西藏北路是不合理的。贝壳网将内环线以南，南北高架以东的区域全部装进去，其实这片区域内部分化很严重，根本不能统一描述。西藏北路大致覆盖范围这是因为西藏北路包含了三个街道，铁路以南的北站街道与铁路以北的芷江西路、宝山路街道历史轨迹、城市面貌完全不同。在售或者待售的几个项目，分别位于两个街道，也直接导致销售难度的巨大差异——如果宝珀公寓位于北站街道，可能就不会如此惨淡。不过贝壳网影响力太大，大家区域分析时经常拿他们做参考，而且恰好几个新房都集中于此，我们就放一起讲了。闸北之前被称之为下只角，不过这片区域有些例外。这里与黄浦区一河之隔，曾经也被帝国主义作为租界，较早的进入了开发过程。尤其是北站街道，这里有不少名人故居，红色遗址，具备相当的人文传承。最近要开盘的安康苑附近就有大量不可拆除的保护建筑，其中就包括吴昌硕故居。所以在闸北人民看来，苏州河畔的北站街道还算不错的地段。前些年华侨城入住，打造了豪宅华侨城苏河湾，单价高达20万以上。正是苏河湾的成功使得融信集团野心勃勃，2016年拿下中兴路地王，试图打造另一个标杆项目。然而不幸的是，地块位于宝山路街道，虽说一街之隔，在上海历史中的地位却完全不同。结果大家也看得到，13万不到的单价就陷入滞销，一期拿出两栋楼就卖了将近1年。同样是原闸北，同样是内环内，只差2公里不到，地段价值就完全不同。这就是上海，一个神奇的地方。对于我们实际生活，这2公里影响多大呢？铁路以北的芷江西路、宝山路街道，之前建设了一些工人新村，剩余的棚户区渐渐地改造出了一些商品房，诸如万科翡翠雅宾利、复地新都国际。不过遗憾的是，这里没有大型商业配套。万科翡翠雅宾利附近号称要打造综合体，却迟迟不见动工，至今小商店都很少。青蓝国际附近略好一点，好歹对面有一家世纪联华超市。在过去，这不算什么，可如今七宝、九亭甚至青浦新城都有大型SHOPPINGMALL。七宝万科引入苹果直营店，实力强、腰杆硬；青浦新城引入万达茂，体量大、体量大。内环的自豪感，渐渐地就少了许多。提到这宝珀公寓就不服了，毕竟距离四川北路不远，饭后走走就到了。可惜四川北路已经不复当年之勇，靠近苏州河一带建了不少办公楼好似迎来第二春，腹地部分仍然有些萧条。北站街道就好得多。这里伴随着华侨城豪宅的开发，上海大悦城也随之落地，头顶摩天轮，内含网红街，早早的就被称为新的爱情地标。原本宝山路街道学区有些优势，市北中学名扬上海，无奈近些年教学质量下滑，除了全市选拔生源的理科班，其他已经泯然众人。更重要的是，铁路南北两侧是完全不同的城市环境。北站街道苏河湾地带已经基本建成，随着安康苑的开发，片区内进入全面改造。改造完成后，这里除了清一色的次新房就是历史保护建筑，大有新天地的气质。宝山路街道就难得多。这里有大量历史遗留的5-6层高的工人新村，拆是拆不动了，改造也仅刷新一下外立面。尤其是靠近虹口这一侧，道路蜿蜒曲折，三号线由地面穿过，着实不太宜居。更重要的是，北站街道原住民全部迁出，保护建筑要么改造为商业要么作为历史遗迹，新导入的人口基本是中产以上客群。安康苑最小户型140平，按照13万单价计算也要1800万以上。何况主力户型是170、200平左右。芷江西路街道近期没有新房上市，宝山路街道也是修修补补，板块仍旧以原住民为主。原住民长期在此居住，城市环境就不会有质的改变。市北中学地段班成绩是如何一步一步下滑的？原先对口的小区在上海还算不错，不是谁家都能住上6层小洋楼。生源的优质决定了成绩的优秀。后来遍地商品房开发，优质居民不断流出，去大宁也好，去新天地也好，留下的生源质量明显下滑。不过宝山路街道也在努力，这里引入了万科，融信也将中兴路地王转让给了万科操盘。一个新的中兴社区即将拔地而起。这里不仅会有万科翡翠雅宾利、中兴路一号两个小区，还会进行中兴绿地改造、建设超大型的城市商办综合体、幼儿园、小学、社区艺术空间，成为一个复合的都市枢纽。不过也是仅此而已，这些东西其实大家都不再心动：哪里还找不出一个综合体？长期来看，很难说片区域与大宁孰优孰劣。万科从来都不是做高端商业的料，而且这个地段也不适合，看一眼大宁久光，败下阵来。换句话说，中兴路一号片区，自身资源并不充足，仍旧是市区的延伸，是市区辐射的末尾部分。大家日常去市区上班，休息去市区逛街。而大宁是北上海的区域中心，所以必须应有尽有。随着市北高新的不断扩展，产业的短板也慢慢补齐。作为中心区域，大宁可能不如南京西路，不过与辐射区宝山路街道比，大宁还是有一定优势。宝山路的优势是去市区近，大宁居民表示：我们不怎么去市区。静安合并闸北后，真正用心打造的其实是苏州河沿线。去年静安天御开盘，单价高达12.5万却火爆异常，因为大家发现这里不是“传统的闸北”。这里打造了静安国际中心，60万方商办体量坐镇，五星级静安洲际酒店塑造地标，与不夜城核心区连成一片，一直绵延到汉中路轨交枢纽。苏河湾地区在合并前就小有名气，现在静安出钱闸北出地，将铁路以南地区全部更新。向南，是城市核心黄浦的高楼大厦；向东，是四川北路已经改造好的商办天际线；向西，与汉中路枢纽连成一片。四川北路靠近苏州河一线这也正是静安区重点打造的三个集聚带之一。所以当北站街道全部改造完成后，这里不再是市区的辐射，而是与苏州河南岸、与四川北路靠近市区的一线融为一体。这里就是市中心。当然最可怜的是芷江西路街道，这里目前没有拿到改造机会，没有商业，没有产业，没有优质小区。唯一的变化就是，不断地被市区吸血。不信可以去安康苑售楼处问问，一定有部分客户来自芷江西路。这个社会越来越趋向零和博弈，购买力就那么多，有地方崛起就有地方下滑。▼以上为正文编辑∣环线咨询?本文版权归“环线房产咨询”所有部分图片来自网络上市公司中，光力科技高端切割划片设备与耗材可以用于Chiplet等先进封装中的切割工艺，公司是封装工艺的设备供应商。中京电子表示，Chiplet技术将各异质小芯片借助先进封装方式实现系统芯片功能，预计将推动封装工艺与封装材料发展，公司己积极投资开展半导体先进封装IC载板业务。