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光阴荏苒，岁月飞逝。
2025年01月11日，他问道“什么事？”
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月明星稀的夜晚公公王刚推门而入耳畔还回响着麻将桌上的笑语和碰撞声然而家中的气氛却与外面的喧嚣形成了鲜明对比屋内一片沉寂却又紧绷到几乎要爆发
别妖魔化公寓原创2021-12-15 19:50·园长说广州楼市文：园长今天的粉丝问答比较有代表性，借这个，跟大家聊一聊公寓怎么买。公寓在市场上的争议很大，主流的观点是买公寓不如买住宅挣钱。但买房观念是随着用户需求在不断变化的，比如说老破小2021动不了，主要还是新一代的年轻人买房逻辑变了，好不容易奋斗到城市，很难接受自己买个老破小，没人买，自然涨不动。现在，公寓并不主流，但再过几年，00后变成买房的主力军后，可能情况又变了，这一批孩子几乎都是独生子女，单身晚婚不婚族越来越多，市区房价贵买不起，（目前广州近郊基本5万以上）与其去增城买个住宅，可能远觉得不如在市区买个公寓幸福感更强。这种情况北上深已经很常见了，很多年轻人不愿意住到郊县去，直接选择买小公寓，抖音上也能刷到不少。也要算账。假设手上有50万投资，A选择是市区100万双钥匙公寓，B选择是增城买套150万的房子。市区公寓双钥匙租3000，增城房子租2000。买卖升值公寓确实没优势，但是150万买的增城一样也涨不动卖不出去，既然都拿不到流通和升值的钱，两者相比，市区的公寓租金还是稳定的实收，这种情况下，你说公寓能不能买呢？？所以公寓没有必要一棍子打死，园长觉得，解决住宅后，预算不多，又没有别的投资渠道，还想买房，是可以买公寓的。但是！广州公寓很多，水很深，买了租不出去的也大把人在，因此，一定要好好挑。由于公寓的买卖税费成本比较高，因此，作为长线投资考量，一定要看租金回报率。一般人租房，还是不太能接受住的太远，因此，判断公寓能不能买，主要看公寓范围内发散半小时（地铁公交开车）供应，需求和租金。回到这个粉丝的问题，我猜你买的应该是文玺，所以老婆才想给父母在同小区再买一套公寓，既然钱没问题，解决父母不同住也没异议，那纠结的点，应该是不知道投资这个公寓，有没有回报。文玺的10公里半径内有万博、大学城，琶洲的租房需求，但园长觉得，琶洲过来租文玺的可能性不太大，更多的群体应该是大学城、大学智慧谷（早年的思科）附近的华工和暨大。故而，大学城的租金样本作为买文玺公寓参考的依据更为适当。大学城的住宅本身非常少，就算是出租，园长在某家网上，也只找到了44套房子，方圆大学时光（公寓，只有3套）和城中村民房改建的米加美寓公寓，租金单间1000-3000不等。城中村民房不提，大学时光的公寓租金确实不低，打电话询问，整个大学城只有方圆大学时光一家公寓（住宅全是大平层大公寓），一共也才700多套，很好租，多半都是新来的老师和小情侣同学，租金确实下不来。方圆大学时光的租金核心，还是供需。回到文玺，公寓在华工和暨大中间，园长觉得最有可能租房的还是华工暨大的老师，小情侣以及在大学城智慧谷（也就是以前的思科）上班的同学。暨大华工大约有35000人，学校不允许混住，年轻人又有极强的荷尔蒙，文玺的公寓才300多套，租出去容纳老师，小情侣解决恋爱生活，供需应该没啥大问题。最后算回报率。这个公寓最小是32方双钥匙，总价是66万起，理论上应该是LOFT 两间，我们以旁边相似邻居大学时光平层单间30平租3000来算（理论上双钥匙可以租给两户应该可以更贵一些，但是没看到板房，先保守计算）租金回报率是 (3000*12月)/660000=5.4%。假设一套能租到3500，那就是6.4%的回报率。现在的市场，也不算低了。假设是66万买，首付1半贷33万贷10年（按照6个点利率算），每个月还3600，压力不算很大，给父母租个房子也要这么多钱，如果父母不来住，只要能租出去，租到3000以上都没啥还款压力了。总体来说，买这个公寓投入不太多，风险可控，收益不算太高但是懒得操心稳妥一点也没啥大问题，不过还是要跟老婆商量一下。以上，希望能给想买公寓的同学一些参考思路，友情提醒：