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2024年12月17日，番禺，为何失速？反超黄埔，可有机会？2021-06-15 13:21·园长说广州楼市很久以前，我在番禺住过4年。那时候还没有万博，只有天河城和四海一家。再后面，番禺有了新光，南沙港，4号线，3号线，18号线，2号线，7号线，交通更方便了。然而，与迅猛的交通进度相比，番禺的区域发展，却慢似蜗牛，十几年过去，只多了一个万博，一个南站，还有一座亚运城。看看其他区的十几年。天河拔地而起了一座珠江新城，又新开拓金融城。海珠靠琶洲异军突起，南沙从寂寂无名到逐步呈湾区中心雏形，黄埔固化了科学城，又造出一座知识城。跟明星区比，番禺进度和产业弱，跟二级城区荔湾白云比，番禺又缺了区位，无怪乎，在上一波行情中掉下头条。01番禺比黄埔好？没错。事实上，跟黄埔比，番禺的硬件优得多得多。黄埔是工业区一直被吐槽，而番禺早20年前就是宜居的华南板块。区位上，黄埔处于广州东，唯一优势就靠天河，其他挨着边的增城和白云都不富裕，去荔湾得跨越大半个广州城，去海珠还得穿越天河。番禺就不一样了，区域上在广州向东向南的发展动线中，广州发展的几个重点，都跳不过它，位置可以呕黄埔一脸血。再看交通。城市纵向轴的交通线网，南北都跳不开番禺……就算老子不努力，要想从此过，也得给老子修路。已经建成广州大道，新光快速，华快，南沙港快速，环城快速（黄埔大桥）地铁3号线，地铁4号线，即将开通的18号线，地铁7号线，各个都是重大交通干线。通过逆天的交通线网，番禺跟西北部的广钢，西面的佛山，北面的天河海珠，南面南沙以及东面的黄埔都能勾搭，堪称左右逢源。而黄埔呢？城市道路和轨交规划，都是横向纵向设计的，除了老黄埔鱼珠跟天河可以近点，科学城，知识城，老老实实走折线，先到天河边，然后再拐弯，反正要兜路。另外，番禺人口远胜黄埔。经过20多年的沉淀，番禺还拥有华南板块，亚运城，祈福新村等3大新广居住区，生活配套要成熟于新开拓的黄埔科学城，方便性也要优过于老黄埔。另外，番禺的商业氛围远强过于黄埔。毕竟，200多万人，托1个众星捧月的万博，比126万，还要商业3分天下的黄埔强太多了。比较有趣的一个点是，黄埔的新房热度远超番禺，但是番禺的二手成交却碾压黄埔。一部分的原因是黄埔并没有形成番禺大片的居住氛围社区（云埔算一个，但是比起万博亚运城和祈福都偏而且木有地铁），另外一方面，也说明了番禺的居住氛围是受到大家认可的。02番禺又被黄埔赶超？也没错很多番禺人想不明白，这么好的番禺，为什么大家都去爱工业区的黄埔，房价涨幅也跑输黄埔。没什么想不明白的。开车去科学城和番禺各兜一圈吧。大番禺，除了万博拿得出手，其他就是镇级城中村。而科学城楼新路宽，几十万一盏的大中华灯闪得天河同学的小心思都晃晃的。这这这，城市形象，才匹配得了我的努力啊！如果说黄埔是个有钱新贵，那么番禺就是土气表哥。而且，打扮后的新贵还不高傲，门槛不高。2020年，万博的铂世湾接近4万5-5万，而科学城均价还在3万5-4万。对比对比，看着番禺遥遥无期的城中村，你内心也是很摇摆想选新贵的。黄埔相比番禺，有3点暂时无法赶超。1、土地相较于番禺的无序发展，黄埔的科学城和知识城都有规划。而早年的旧城区，又进行了大规模的旧改，黄埔在土地上的腾挪空间大于番禺。。而番禺在撤市并区前，无序卖地，早年也没有规划。目前的土地鸡零狗碎，要成片开发需要解决大量的问题。2、产业的前期沉淀广州经济技术开发区沉淀了30年，工业区是槽点，但是也给黄埔区带来了好的经济基础，民生经济各种配套上马很快。说人话就是有钱，有产业，有工作机会……这些，都能吸引接盘侠，以及加强居民的信心。3、执行力说个很有意思的事情。番禺区旧改的指导意见是在2018年提出的，属于广州前列。但是，2019年颁布指引的黄埔，已经轰轰烈烈的地要提在2022完成拆掉66个村的任务了。同比番禺，上个月，还在征集旧改合作公司进入退出流程的意见呢。大家买房，不就图个品质生活提升嘛，美好环境来源于爸爸的努力，那么，两个爸爸，你觉得谁更靠谱？了解这个，你就能想明白黄埔为什么上阶段反超番禺。03番禺还能翻盘吗？番禺一定输吗？区域的价值赛跑，是有赛道的，而且，节奏也不一致。想赢，就要在不同阶段踩准赛道。比如，30年前，越秀高光，天河是个渣，20年前，天河北也不会觉得自己会过气，如今的黄埔，也只是暂时领先。番禺的短板，产业和城市形象，前者可以培育，后者通过旧改焕新。只要加快旧改，城市面貌焕然一新，番禺就能翻盘！你说产业弱购买力不够？怕什么，天塌下来有天河海珠顶着。广钢没产业，完全不影响市场的热度和追捧。市民买房首要要求的是居住环境的提升，产业反而可以慢慢等。有人口，有商业氛围，只要旧改和城建能提速，园长觉得，下一个赛道，万博，创新城，南站，3号线东沿线等重要区域涨幅会快起来，市场热度不会逊于科学城。04番禺怎么买？但是！由于番禺土地归属情况及其复杂，旧改推进的时间过长，所以，买入番禺想跑赢大市，要综合3点来看1、城市的发展方向2、旧改的推进进度3、区域的资源基础番禺最密集的交通资源，集中在广明以北，而北部，也与天河海珠荔湾和黄埔的结合都相对紧密。番禺重点打造的南站，万博，创新城和汽车小镇，都围绕着南大干线。所以，围绕在南大干校的横向轴购买，大方向是不会错的。其次，根据番禺的旧改计划，推进的最快的是会是南站板块。因此，南站会迎来一波关注度和价值的提升。但是里仁洞和沙溪旧改，由于更核心，推进速度更快，价值更高，更值得关注。其三，是拥有优质资源但并没有得到过多关注的创新城，接下来会迎来价值回归。创新城距离大学城天河，海珠极近，只需要3站地铁，地铁4号线已经开通，土地开发也相比其他区域简单，随着新造越秀地块的入市，很快会热起来。以上，就是番禺的买房逻辑。黄埔的下一篇，这两周也会出了，记得点在看。
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