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央行再定调2024年楼市！首提“17字”，真急了原创2024-01-06 18:23·专聊房君现阶段的楼市确实够难。本以为疫情结束后，房地产也会迎来一个强力反转，一洗几年的颓势，结果则是另外一番景象，而且不少人还被一段时间的假象所迷惑了。都知道，2023年开年后的两个月时间里，楼市迎来了一波“小阳春”，一些嗅觉灵敏的购房者冲进楼市抄底。没想到，好景不长，房地产市场反而迎来了一波前所未有的“降价潮”。可以说，其幅度和对信心的影响都要远超2022年。正应了坊间的那句话，“本以为抄到底部，谁知道下面还有几层地下室”。这可不是随便瞎说的，有数据为证。根据中指的统计信息显示，全国100座重点城市的二手房均价连跌20个月。也就是说，自2021年十一开始调整后，基本毫无反抗之力，如果要把个月的均价串一条线的话，其实就是一条向右下滑斜线。大家可以算一下，即便是一个月跌个零点几，两年下来也是一个不小的幅度了，更别说具体到某个低于均值的小区。不过，这难道是国家愿意看到的结果吗？显然不是！数据显示，仅仅在2023年一年，全国各地出台优化房地产政策的频次就超过900次，如果没记错的话，这是我国四十多年房地产发展史上绝无仅有的。但结果就是那样，大家工作不稳、收入不济，你越让他们买房，他们越不敢，毕竟生存才是第一位的，以至于市场企稳，甚至恢复，远比想象的难。但我们也知道，再难也得上。房地产作为国民经济发展支柱产业，是最大的灰犀牛，历次经济危机，大都由房地产崩塌而引发。房地产在银行贷款份额中、老百姓财富中，都是牵一发而动全身的大问题，事关系统性金融安全和经济发展安全。所以，促进房地产市场平稳健康发展一直是国家努力的目标。继住建部部署2024年房地产工作以后，作为管钱袋子的央妈，花了两天时间专门开了一个2024年的工作部署会。总共部署了十大项工作，其中有一项工作是专门针对房地产的，共计148个字符。可以说，着墨非常多，历史少见，我们简单捋一下，总共说了以下几层意思：1.总体基调是防范化解金融风险。这个没什么好说的，银行肯定关心的是金融风险，有点坏账可以容忍，不能出系统性的金融风险，这是底线，当下要求满足各类房企合理融资需求，明显也是基于防金融风险的考虑。从本质上来讲，银行并不关心房价涨跌，只是因为房地产上下游产业链条多，一旦楼市萎靡，交易冷淡，其他行业也会容易出问题，波及面太大。同时，房贷首付只有30%，一旦房价跌破3成，小业主有可能把房子扔给银行。从这个角度看，化解金融风险的前提是，房价要稳，楼市交易要相对活跃。2.用市场化、法治化手段解决房企的债务问题。这一点已提了多次，目前也是这样做的，但现在有一个新提法是“先破后立”，直白地说，开发商建房事关民生，终端是压上全家财富的购房者，必须要确保房企把房子建完，即使实在建不下去了，也会安排其他优质房企接手，反正保交楼是底线。不过，也不可能让杠杆过高，甚至有违法犯罪行为人日子好过，该法办要法办，法治化，是加在他们身上的一把锁，这对其他同行是一个震慑，杜绝类似恒大这样的事件再次发生。3.大力支持“三大工程”就不多解释了，就说一点。央行再次重启PSL，首笔出手就是3500亿，被业内视为第三次支持房地产，只不过，这次变换的是三大工程，不仅有类似棚改的城中村改造，也有建设保障房和应急配套设施，相比之前的棚改内容更为全面。这个很好理解，虽然这两年的房价调整了不少，但大城市的房价绝对值仍然较高，城中村改造也只能是针对原住户，并不能覆盖外来人口，包括医生、教师等工薪阶层，要解决他们的住房问题，还得建保障房。当然，其他商品房主也不用过于担心，按照住建部相关部门的解释，销售型保障房是封闭运行的。4.加强对房地产市场运行情况的监测分析。对于这17字的表述，我们翻阅对比了一下历年央行的工作部署，确实没找到相同的字眼，可以用首提或者罕见提及也不为过。你说央行以前实际有没有做这样工作，真的不好说，毕竟自身不是房地产的业务主管部门，但起码有一点，这次对2024年工作部署专门提出来，可见此项工作的重要性和必要性。那么，如何理解这17个字呢？既然是监测分析，每个月房地产成交数据，价格变化，就是统计部门每个月发布的房地产运行情况，央行都要掌握，从而出台相关的政策。就眼下来说，肯定不是抑制，而是如何提振：一般说来，央行可利用的金融工具，针对个人，其实就是降房贷利率、降低首套房、二套房的比例。针对公司，那就是给房企融资贷款，哪里需要钱，该给就给，该谈的谈，提前介入，防止不利影响扩大化。当然，表面看，央行能运用的金融工具还是那些东西，但释放的信号则是明显的，一起肩负房地产业务主管部门的职责，说明情况还是比较紧急的。这里我们可以联想到网络上专家一直热议的话题，说救市救晚了，要是早出半年，也不至于今天要花如此大的力气，且效果还不佳。那么，央行明确表示加入到2024年的房地产市场监测，算不算对此前工作的完善呢？想必是有的吧，目标就一个，确保市场实际能够及时传达到监管层，后者及时跟进措施，确保楼市健康平稳发展。由此可见，央行定调的2024年楼市，给我们普通人什么启示呢？起码有2点：一方面，未来房地产市场下行空间有限，将逐步恢复正常。这个前面已分析，时刻监测房地产市场运行情况，有问题解决问题，需要什么给什么，措施及时跟进，就不容易出现调整过头的情况。这相当于给房地产行业上的一个保险，这在一定程度上给予各方以信心。所以，对于房产占据家庭7成以上的大多数人来说，有监管护航，最差的情况正在过去，我们不会走日本90年代老路，房地产平稳发展可期。何况行业还有相当的韧劲，正如央媒经济日报日前发文所说，理想看待房地产市场，人们对好房子的追求不间断，意味着房地产市场需求潜力仍然较大。另一方面，我们也要知道，未来的房地产走向，与过去二十多年快速发展期比，已不可相提并论。住房总量趋于饱和、局部泡沫过大、人口老龄化少子化、收入增长趋缓等因素，都是让房地产迎来拐点的因子。对此，我们不要再惯性思维，引用彼得德鲁克的经典名言的话说，“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是仍然用过去的逻辑做事”，我们说的房地产未来还有较大发展机会，已经不是传统意义上的房地产，正如住建部部署2024年房地产工作中提到的一点，在住房领域开辟一个新赛道，即试点建设一批好房子。直白地说，未来有潜力的是好房子，其他的怎么样？我们心里要有个数。
2025年01月05日，在之前就已经出现过这种类似的问题，但2022年百花奖应该是最明显的一届了。
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